Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door het veroorzaken van overlast geldt voor studenten geen andere norm dan voor andere, niet-studerende, huurders, zo heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden beslist. Hij vernietigt een andersluidende uitspraak van de kantonrechter.
Wat is er gebeurd?
Zes studenten huren, ieder voor zich, een kamer in een pand dat dienst doet als ‘dispuutshuis’. Het gehuurde wordt sinds 1965 bewoond door leden van een dispuut. De eigenaar van het pand heeft ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Vanwege het veroorzaken van overlast, het verwaarlozen van het gehuurde en het laten ontstaan van een huurachterstand.
Wat vindt de rechter?
De kantonrechter overweegt dat ten aanzien van het veroorzaken van overlast voor de studenten ‘niet zonder meer de maatstaf van de gemiddelde huurder geldt’ en dat er – in de normstelling – ruimte moet zijn voor een andere grensbepaling bij een studentenpand, omdat de ‘leefwijze van studenten, en mogelijk in het bijzonder van dispuutsleden, afwijkt van dat van andere huurders’. De kantonrechter oordeelt dat ‘op het punt van netheid’ ‘een studentenhuis, en wellicht in het bijzonder een dispuutshuis’, niet langs de lat van een gemiddelde huurder hoeft te worden beoordeeld’. Met deze maatstaf, de zogenaamde ‘studentennorm’, vindt de kantonrechter dat de vastgestelde tekortkoming niet ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden en wijst de vorderingen af.
Uitspraak van het hof
De huiseigenaar laat het er niet bij zitten en stelt hoger beroep in. Het hof komt tot een andere beslissing. Zij vindt dat voor studenten (uit een studentenhuis dan wel dispuutshuis) geen andere norm geldt dan voor niet-studerende huurders. Voor studenten wordt geen uitzondering gemaakt, niet voor het veroorzaken van overlast en ook niet voor het onderhouden / schoonhouden van een woning.
In de wet (artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk wetboek) staat dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verplichtingen uit een overeenkomst, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het hof zegt dat bij de beoordeling of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW kan worden toegepast en dat daarbij wel alle omstandigheden van het geval, waaronder de hoedanigheid van de huurder, meewegen.
Omdat de door de kantonrechter vastgestelde overlast in hoger beroep niet meer ter discussie staat, slaagt het hoger beroep en wordt de vordering in hoger beroep toegewezen met veroordeling van de huurders tot betaling van de proceskosten.
Slotsom
Deze uitspraak is terecht. De wet geldt voor iedereen, en ook voor studenten. Het is toe te juichen dat geen aparte normenkader voor bepaalde groepen huurders in het leven wordt geroepen. Dit leidt enkel tot ongelijkheid, willekeur en rechtsonzekerheid. De wet biedt genoeg ruimte om van geval tot geval een goede afweging te maken om tot een rechtvaardige uitspraak te komen.
Voor verhuurders die problemen hebben met overlast gevende huurders, kunnen hiertegen met succes optreden. Daarbij is het wel van belang om zorgvuldig een dossier op te bouwen. Wij kunnen verhuurders hierin uiteraard adviseren en bijstand verlenen.
Lees hier de uitspraak van het hof ECLI:NL:GHARL:2025:7901
